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アパート投資は、ほかの不動産投資に比べて空室リスクを抑えられるため、仮想通貨以外の分散投資先として有益な選択肢のひとつでしょう。
ただし、アパート投資は一棟管理から始めるため、土地やアパートの購入の際には多額の費用がかかります。安定した収益を得るためには、不動産の専門家を利用して収益性の高い物件を選定することが重要です。
アパート投資は複数の部屋を所有し、家賃収入を得る投資手法であり、ローンや修繕費などの費用を差し引いた差額が毎月の収入となります。
本記事では、「マンションや戸建て投資との違い」「投資するメリット・デメリット」「アパート投資の始め方」を解説していますので、ほかの不動産投資との違いを理解することでアパート投資の特徴を学べます。
1.アパート投資とは
アパート投資とは、不動産を所有し、その不動産を賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法です。通常、アパート一棟を購入し、賃料からローンや修繕費を差し引いた差額が毎月の収入となります。
アパート投資の始め方は、一般的に土地を購入してアパートを建築するか、中古アパートを購入するかのどちらかです。いずれにしても、正確な市場調査と計画的な投資が必要不可欠です。
また、近年では不動産業者の一部が不動産の購入費用について仮想通貨決済を導入するなど、多くの取り組みが行われています。仮想通貨による支払いは、特に海外の不動産投資家にとって、日本円への両替が必要ないため手数料が低く済む・迅速な取引ができるという利点があります。
2.アパート投資とマンション投資、戸建て投資との違い
アパート投資する際に比較されるのが、マンション投資と戸建て投資です。これらには、以下のような違いがあります。
| アパート投資 | マンション投資 | 戸建て投資 | |
|---|---|---|---|
| 不動産規模 | 一棟 | 一部屋から | 一戸 |
| 投資額 | 大きい | 小額から | 小額 |
| 空室リスク | 低い | 高い | 高い |
| 立地 | 郊外 | 都心 | 郊外 |
| 物件管理 | 所有者 | 運営会社 | 所有者 |
各投資の違いを解説します。
2-1.アパート投資とマンション投資の違い
アパート投資とマンション投資の主な違いは、不動産の規模や管理方法、投資金額にあります。
アパート投資は、比較的小規模な集合住宅物件を一棟購入し、個別に賃貸する投資です。一方、マンション投資は区分所有として一部屋から投資を始められるため、一棟全室を購入する必要はありません。
なお、マンションの「一部屋」だけを購入・投資する方法をワンルームマンション投資と呼びます。アパート投資と比較して規模が小さいため、少ない投資額で始められますが、入居者が居ないと家賃収入が入らないといった空室リスクを考えなければいけません。
また、マンション一棟を購入する場合は、ワンルームの購入よりもはるかに投資額が大きくなりますが、その価格にも立地や条件によって大きな幅があります。例えば高層化が可能なマンションは駅前などの利便性が高いエリアに建築される傾向がある一方で、低層建築でローコストなアパートは郊外に建てられやすいです。
さらに、アパート投資は一棟すべてを管理するのに対し、ワンルームマンション投資などの区分所有は一般的にマンションの運営会社が管理する、等の違いもあります。
2-2.アパート、マンション投資と戸建て投資との違い
戸建て住宅への投資は、アパートやマンション一棟への投資と比べて規模が小さく、不動産投資の中では比較的小額の資金で始められます。戸建て住宅は家族での入居が多く、入居期間が長くなりやすいため、賃貸だけでなく売却も比較的容易な点も特徴です。
ただし、戸建て住宅は物件が大きくなるため、「原状回復費」や「清掃費」が高くなるケースが考えられます。また、ワンルームマンション投資と同様に空室リスクもあるため、定期的にリノベーションし、物件の価値を高めて安定的に入居者を獲得するための施策を講じる必要性が高いです。
なお、戸建て住宅の居住者は、駅前などの利便性より「家族での住みやすさ」を重視する傾向があるため、立地による影響が最小限で済む点は長所と言えるでしょう。
3.アパート投資のメリット3選
アパート投資を行うメリットは「空室リスクを分散できる」「運営の自由度が高い」「生命保険の代わりになる」という3つです。
3-1.空室リスクを分散できる
アパート一棟への投資では、複数の部屋を貸し出すことで空室リスクを分散できます。ワンルームマンションや戸建て住宅の場合、空室になるとその物件からの家賃収入が完全に途絶えますが、複数の部屋を貸し出せるアパートの場合はそういったリスクが少ないという利点があります。
さらに、地域や間取りが異なる物件を複数所有することで、さらに空室リスクを分散することも可能です。工夫次第では安定した家賃収入を維持できるため、仮想通貨以外の分散投資先としては有望な選択肢と言えるでしょう。
3-2.運営の自由度が高い
アパート投資では一棟丸ごと所有するため、貸し手との関係がなく、運営の自由度が高い点も魅力と言えます。具体的には、物件の管理や修繕、入居者の選定を自身で全て管理することが可能です。
一方、ワンルームマンションの場合は全体の運営会社が管理するため、例えば入居者から宅配ボックスの設置やオートロックへの変更といった要望があったとしても、自由に改修はできません。しかし一棟投資の場合は自分の裁量で対応できるため、入居者の満足度を高め、継続居住につながる施策を自由に実行できます。
3-3.生命保険の代わりになる
アパート投資は現物のアパートや土地、家賃収入が家族に受け継がれるため、生命保険の代わりとしての役割もあります。
また、投資に際してローンがある場合でも、予め団体信用生命保険に加入しておくことで、返済者が死亡などによってローン返済能力がなくなっても保険金でローンを返済可能です。そのため、ローンを残したまま相続するケースでも、安心して物件を家族に遺すことができます。
このようにアパート投資は長期的な収入源になるだけでなく、家族にも資産を残せる点が大きな魅力です。
3-4. 節税効果が高い
加えて、アパート投資は大きな節税効果を得られる点も魅力でしょう。
まず、確定申告の際にアパート投資のために発生した費用を損益通算することで、所得税や住民税の確定申告において課税対象額を目減りさせ、発生する税金を低減することが可能です。
例えばアパートの物件購入費は「減価償却費」として計上できるほか、アパートの修繕費なども経費に該当します。
また財産贈与や相続を行う場合も、現金ではなく同価値のアパートなど不動産の形態で移譲した方が相続税・贈与税を大幅に節税できる事を知っておきましょう。
他には、税制上、土地の上にアパートを建てることで、「固定資産税」や、市街化区域内の不動産に対して別途発生する「都市計画税」の軽減効果があります。
4.アパート投資のデメリット2選
一方で、アパート投資には「初期費用が高い」「老朽化による修繕が必要になる」という2つのデメリットが存在します。
4-1.初期費用・メンテナンス費が高い
土地とアパートを購入する場合、当然ながら高額な購入費用が必要となります。加えて保険料や税金、仲介手数料、申請手数料などの諸費用が発生するため、初期費用が高くなりやすい点には注意が必要です。
初期費用が比較的安い物件、例えば中古アパートを安価で購入しても、後にリフォーム費用が必要になるかもしれません。
購入にあたって銀行から融資を受けた場合は購入費用を一括で支払う必要はありませんが、長期継続的なローンの支払いが現実的に可能であるか、十分に検討しましょう。
こういった初期費用に加えて、日常のメンテナンスにも費用がかかります。そのため、メンテナンス費用を見積もり、投資の利回りや収益性、ローンの返済シミュレーションを十分に考慮したうえで、投資を検討することが重要です。
なお、アパート投資を始める初期費用を考える上では、アパート購入額やローン融資を受ける頭金とは別に、次のような費用が別途発生する点に留意しましょう。
例えば不動産投資ローンを利用する場合、頭金とは別に以下のような初期費用が発生する可能性があります。
- 印紙税
- 住宅ローン事務手数料
- 保証会社保証料
- 抵当権登記設定費用、その手数料
- 団体信用生命保険料
- 火災保険料／地震保険料
- 不動産取得税
- 不動産仲介手数料（中古アパートを購入する場合）
特に不動産取得税は、不動産取得の半年以降に請求があるため、請求時期を見越してキャッシュフローに余裕を作れるよう予定しておきましょう。
具体的な初期費用の額として、新築物件の場合は7～8%程度、中古物件の場合は10%程度が購入費用とは別途で発生するとされています。例えば3,000万円で中古アパートを購入するケースでは、～300万円程度の諸費用・税金が発生することを見越して物件を選びましょう。
4-2.定期的に老朽化による修繕が必要になる
アパートは長期間にわたり使用されるため、老朽化による修繕が必要不可欠です。所有者は前述した日常的な定期メンテナンスに加え、定期的に外壁や屋根の劣化、設備の老朽化などによる全面的な修繕費用も負担しなければいけません。
こういった経年劣化による建物の老朽化は避けられないものであり、放置すると空室リスクや家賃の値下げにつながる可能性があります。
アパート一棟所有の場合は所有者のタイミングで修繕を実行できるため、長期的な資金計画とスケジュールを立て、購入の段階で大まかな予測を立てて備え始めることが重要です。
5.アパート投資の始め方と注意点
最後に、実際にアパート投資を始める方法と注意点について解説しましょう。
5-1.基礎知識と情報収集を行う
まずは、アパート投資に関する基礎知識を取得することが重要です。アパート投資に関する書籍やWebサイト、セミナーなどで学び、収益の仕組みや物件の選定方法を学びましょう。
基礎知識を習得した後は、自身で「地区や年代層」「物件の相場」などを調査し、入居者のターゲットを明確にします。また、自身で用意できるお金の把握と資金計画を立てることで、「土地から購入するのか」「新築または中古アパートを購入するのか」が判断しやすくなります。
ただし、中古物件は新築物件より安価で購入できますが、築年数によっては購入後すぐに大規模な修繕が必要になるかもしれません。そのため、今後の投資期間を考慮し、修繕費用に対する投資効果を判断する必要があります。
5-2.不動産会社を活用する
土地や物件の選定は、個人で行うより不動産のプロに委託するほうが効率的です。不動産会社によっては物件選定だけでなく、市場調査や資金調達、物件管理の代行など投資家向けサポートを提供している場合もあります。
セミナーを主催している不動産会社やインターネットなどを通じてアパート投資に詳しい不動産会社に相談してみましょう。ただし、不動産会社のなかには信頼性が低い業者も存在するため、口コミや評判、実績、資格などを確認することが重要です。
そのため、不動産会社から提供される情報が正しいかを判断するためにも、アパート投資の基礎知識を身につけておきましょう。
5-3.資金計画を立てる
購入する土地や物件が決まったら、実際にかかる費用を洗い出し、資金計画を作成します。この際には「目標の収益」「目標の達成期間」を明確にし、長期的なプランを立てておきましょう。
金融機関は、収益が見込めないアパートに融資する可能性が低いため、実現可能な収益性の高い資金計画を立てることが重要です。
なお、融資を受ける金融機関は、自身で見つける方法と不動産会社と提携している金融機関を紹介してもらう方法があります。紹介の場合、通常より有利な条件で融資を受けられるかもしれませんが、不利な条件を提示される可能性もあるため注意が必要です。
5-4.土地や物件を契約、購入する
金融機関の審査を通過したら、土地や物件の購入手続きを行います。なお、売買契約を締結する際は、取引に関する重要事項の説明を宅地建物取引士から受けなければいけません。
また、物件の契約から引き渡しまでには多くの手続きや書類が必要になるため、不利な条件で契約させられないよう、必要な手続きを理解したうえで進めることが大切です。
5-5.アパートの賃貸を始める
アパートの契約が完了したら、入居者の募集や選定、日々の管理業務が必要です。これらは自身で行うこともできますが、管理会社などに委託することもできます。
アパート投資が本業の場合、自身で管理することも現実的ですが、副業で行う場合には一般的に管理会社に委託する方法が推奨されています。
委託する場合、家賃の数％を管理費として支払う必要がありますが、「入居者の募集から選定」「家賃回収」「退去時の清掃」など日々発生する業務を自身で行う必要はありません。
また、管理業務は不動産管理の知識だけでなく、修繕やリフォームなどの知識も必要となることから、はじめてアパートに投資する場合には管理会社に委託するのが望ましいでしょう。
6.アパート投資で長期的な収益を確保
本記事はアパート投資のメリット・デメリット、マンション投資や戸建て投資との違い、そして始め方について解説しました。
アパート投資は一棟からの購入が基本的で、その規模の大きさから購入費用が高額になりやすい傾向があります。しかし、複数の部屋を賃貸することで、空室リスクを分散できるため、安定した収益を得ることができます。
また、返済者の死亡などローン返済能力がなくなったときのリスク対策として、団体信用生命保険に加入しておきましょう。団体信用生命保険に加入しておくことで、返済者が死亡した場合などに保険金でローンを返済できます。
アパート投資の魅力は長期的な収益を確保するだけでなく、土地やアパートなどの資産を家族に遺せる点にもあると言えるでしょう。
