デロイト「トークン化不動産市場は10年後までに4兆ドル規模に急成長し得る」

年平均27%の成長率も

デロイト金融サービスセンターが24日に発表したレポートによると、現物資産のトークン化技術は不動産投資を大きく変革し、トークン化不動産市場は10年後の2035年までに4兆ドル（575兆円）規模に拡大する可能性がある。

Tokenized real estate could top $4 trillion by 2035, reshaping property investment as blockchain adoption grows, according to a #Deloitte report. pic.twitter.com/svc4wMmKBz
— Zoniqx (@zoniqxinc) April 26, 2025

デロイトは、トークン化された不動産は、新たな市場や商品の創出への道を開くだけでなく、不動産会社に運用の非効率性と高額な管理コスト、小売市場への参入制限などの課題克服の機会を与えることも可能だと主張。今後10年間で、不動産セクターに数兆ドル規模の経済活動をもたらす可能性があり、2024年に3,000億ドル（43.2兆円）未満だったトークン化不動産市場は、年平均成長率27%で拡大し、2035年までに4兆ドル相当の不動産がトークン化されると予測している。

トークン化は、ブロックチェーン技術を活用し不動産などの現実資産をデジタル化することで、少額単位での売買や所有を可能にする。そのため、資産運用効率の向上や管理コストの削減、小口投資家の参入による投資家基盤の拡大が期待されている。

デロイトは、トークン化不動産エコシステムの主要な基盤として、以下の三つの領域を挙げ、2035年までに予測される市場規模と成長率を示した。

私募不動産ファンドのトークン化：1兆ドル（144兆円）、市場浸透率8.5%
証券化ローンの所有権のトークン化：に2.39兆ドル（344兆円）、市場浸透率0.55%
未開発地・建設中プロジェクトのトークン化：500億ドル（7.2兆円）、市場浸透率0.8%

トークン化不動産プロジェクトの例

レポートは、上記のそれぞれの領域で現在進行中のプロジェクトを紹介している。

私募不動産ファンドのトークン化としては、今年、Kin Capitalが1億ドル（144億円）規模の不動産債務ファンドをL1ブロックチェーン「Chintai」上で立ち上げる予定だ。これは、世界の適格機関投資家を対象に提供され、最低投資額は5万ドル（717万円）。

不動産のトークン化により、投資のカスタマイズが可能になる。例えば、機関投資家は「空港近くの物件」や「サステナビリティ評価の高い資産」といった希望の条件に応じたポートフォリオ構築もできるようになる。

一方、ファンドが債務不履行に陥った場合の対処や実際の資産管理方法など、課題も残る。

証券化商品のトークン化事例

2008年の金融危機で、証券化商品に対するイメージは悪化したが、ブロックチェーンの活用による以下のような恩恵により、投資家の関心を惹きつけている。

リアルタイムデータによるローンの支払い状況確認
プロセスの効率化によるコスト削減
取引所を通じた容易な売買＝高い流動性の提供

Redwood Trustは、LiquidFiのステラ・ブロックチェーンを活用し、従来55日かかっていたローン報告時間をわずか30分に短縮。CoreVestの証券化商品でローン支払いデータを毎日報告している。

また、Figure Technologiesは、住宅ローン10万ドル（1,440万円）あたり850ドル（12万2,000円）のコスト削減を見込んでいる。同社は2023年に公開格付けを受けた住宅担保ローン（HELOC）を証券化。ブロックチェーン技術を活用した同社のローン申請では最短5分で融資決定、最短5日で融資を提供するという。

開発中プロジェクトのトークン化

開発中の不動産プロジェクトのトークン化では以下のような例がある。

T-RIZE Groupは、2024年にカナダで960戸の住宅開発プロジェクト「Project Champfleury」をトークン化する3億ドル（431億円）の契約を締結。
インド投資家がデータセンター投資向けに10億ドル（1,440億円）の株式と債券をトークン化したファンドを設立。
New Silverは、Centrifugeの証券化プロトコルとMakerDAOの流動性を活用し、米国の住宅用つなぎ融資を管理

トークン化の利点は、債券や株式、ハイブリッドなど、資本構成全体にわたる資金調達を単一のプラットフォームで実現できることだとデロイトは指摘する。